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如何做好物业收费管理工作
作者:薛艺肖  发布单位: 韩城市物价局  发布时间: 2012-12-24 11:13:54  审核发布: 信息中心   浏览: 11633次
    物业收费问题是当前物业管理行业中矛盾比较突出,业主和物业企业都十分关心的问题。物业服务纠纷长期困扰着物业行业的发展。它已成为物业管理行业生存和发展的瓶颈,解决物业服务纠纷和矛盾,规范收费行为,推动物业服务向市场化发展,维护物业服务双方共同利益,是目前迫切需要解决的问题。在近几年工作实践和举报案件涉及的物业收费的查处中,发现物业服务行业存在以下问题:
    一、机构不规范,物业消费市场不成熟。
    物业服务也是一种商品,其价值表现为改善和优化物业环境,保障物业区域的良好秩序。业主来自四面八方,家庭结构、文化修养等各方面参差不齐,导致对这一特殊商品认识不全。一方面希望通过物业改善环境,同时又不主动关心维护环境;一方面希望物业降低成本,同时又不爱惜公共设施,因此导致这一商品价值得不到充分体现。表现为交费不主动,有的甚至欠交。作为物业公司,有的是建设部门组织的,有的是开发商自发组织的,工作人员未经正规培训,对物业行业知之甚少,态度蛮横、作风粗暴、服务意识差、出现问题无法正确解决。
    二、业主消费意识不健全,导致物业费收取难。
    一般商品很直观,价值体现一目了然,消费者也可货比三家,而物业服务选择余地较小。消费者往往希望值较高,导致业主一但对物业服务不满意就不交物业费,有的业主过惯了自力更生的生活,且这种观念根深蒂固,入住小区后有种被服务的感觉;有的业主对公共分摊不理解,认为不应由业主负担;有的业主对工程质量、开发商遗留问题、失窃现象完全归罪于物业;这一系列的现象导致物业费收取难。而维持物业公司正常运转的直接来源就是物业费。物业费收不上来,工人工资得不到及时发放,直接影响工人的工作积极性,影响企业经营,导致服务质量下降。
    三、纷争多,矛盾凸显。
    物业服务双方分别站在自己的利益上,缺乏沟通,很难形成一个互相理解、互相扶持的一个统一体。业主希望以较低的物业费获取最大的服务,凸显买方意愿;物业公司则希望以较低的服务成本获取较大的利润。侧重于利益忽略服务。通过调查,纷争焦点是住户水电损耗问题,对这个客观存在又较难解决的跑冒漏现象(有的缺口很大),双方很难达成共识。另外,业主在购买房屋时,未注明是否含有公共维修基金、基础设施配套费等等,都为纷争带来隐患。业主以拒交费用抗争,物业以断水断电要挟。如此反复,无法形成一个双方获益的良性循环。
    针对以上问题,应采取以下措施:
    一、进一步完善物业管理的法律法规。
    依据《陕西省物业管理条例》政府介入,因地制宜地制定本辖区实施细则,规范物业双方的行为。定期检查督促。让物业企业明白即使是实行市场调节价,也受法律的约束,市场经济也是法制经济。同时政府要加大公益设施的投入,让企业体会到政府的关心和扶持。这将在很大程度上推动物业行业逐步走向正规化。
    二、加大宣传力度,使物业双方在认识上达到高度一致。
    通过广播、电视、公开栏、宣传册等多种形式在自己充分认识理解的基础上,向广大业主宣传讲解,详细告知业主的职责和义务。了解什么是公共部位,什么是专用部位,应分摊什么,应维护什么,不应有什么行为,双方签定一个明白纸。让业主知道得不到应有的服务怎样去维权,双方有违反行为应受到什么制裁。
    三、召开座谈会,和谐解决纠纷。
    物业公司主动召集业主代表,定期不定期举办联谊会、茶话会,在情感上拉近双方距离。双方各抒己见、畅所欲言,把问题摆在桌面上,把矛盾解决在萌芽中。互相指出工作中的不足,积极采纳好的建议,共同制定切实可行的方案,监督实施。还可以通过意见箱、电子邮件等收集意见和建议;也可以让一些有威信、有热情、有精力的离退休人员做义务监督员,充分发挥他们的余热。总之要创造一个和谐的工作、生活环境。即使出现纷争,也要积极调解,不推责、不逃避,和平解决,避免走法律程序。
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