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治理物业乱收费的根本:各归本位与还权业主
作者:ytoyyto  发布单位: 信息中心  发布时间: 2011-9-27 0:17:48  审核发布: 信息中心   浏览: 14259次
治理物业乱收费的根本:各归本位与还权业主
程金民  秦宏涛
     当前,我国的城市化建设进程已推进到46%,城镇居民的居住条件得到了明显改善,尤其是以小区房为代表的居民住房得到了迅猛发展。然而居民(购房业主)在房屋装修和居住的过程中,物业管理企业不同程度地存在着乱收费行为。为此,群众反映强烈。根据发改委对近3年来全国价格举报电话受理的举报情况的统计,由于物业管理企业违反规定乱收费,以及物业服务收费项目和标准不透明导致的群众投诉,一直位居各类价格举报问题的第3位。就渭南市而言,物业乱收费投诉举报案件呈逐年递,占各类价格投诉举报案件的35.37%。可见,物业乱收费问题已经成为继教育、医疗乱收费之后的又一个群众反映强烈的热点问题。为此,本文就小区物业乱收费的现状、成因及建议进行粗浅的探讨,以维护业主的切身利益,促进物业行业的健康发展。
     一、当前物业乱收费现状
    根据我们近几年在受理、查处物业乱收费过程中了解到的情况,目前物业乱收费行为主要表现在以下几个方面:
    (一)未与业主签定物业服务协议,不到价格主管部门备案,不公示收费项目和标准,违规收费。
《陕西省物业管理条例》第六十四条规定:“物业服务收费应当遵循公平、合理、质价相符的原则,分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。物业服务的收费标准和形式,由建设单位或者业主与物业服务企业按照国家和本省物业服务价格有关规定,在物业服务合同中约定,并向价格行政主管部门备案。物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项。”可是就有相当一部分物业公司,因在前期由建设单位引如物业小区管理,凭借其先入为主的优势,不与业主签合同,或签了合同有不去物价部门备案,更别说在物业管理区域内公示其收费项目和标准了,严重违规收费。
    (二) 未经业主委员会同意,强行向业主收取各种费用
以不给钥匙,不准装修,,不准进入,停水停电相等手段要挟,未经业主委员会批准同意,强行向业主收取各种费用,业主敢怒不敢言。一是强行收取初装时的垃圾清运费、太阳能按装费、防盗网安装费,按现行规定:“初装时的垃圾清运费除业主自行运输外,由业主与物业公司双方协商确定价格”。但因单户业主垃圾量小、费事,且物业公司以不准乱放垃圾或者收取垃圾清运电梯费等条件为难业主,实际上垃圾清运都是物业公司集中清运。但物业公司在收取垃圾清运费时,不是按业主垃圾的多少,也未与业主协商,而是单方制定标准按户100-300元或者按业主建筑面积每平方3-5元不等强行收取;二是强迫业主装修使用其提供的手推车并收费;三是强行收取装修押金,并规自行规定装修完三个月后归还;四是强行收取公摊费。按照规定:“公共部分、公共设备设施如楼道、消防通道的照明、路灯、草坪灯、小区水景、二次供水等的用水用电等,应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳”。但部分物业公司单方制定标准按每户5-10元强行收取,年底也不向业主公布帐目,据实核算;五是未经业主同意强行收取小区停车月租费,不交费不准进入。
   (三)超标准收费。
    一是不执行国家定价,超标准收取电费水费。《陕西省物业管理条例》第六十五条规定:“物业服务企业收取水、电费用不得改变政府定价。”但几乎所有的物业公司都未执行这个规定。二是不按规定收取电梯费。按照规定:“高层住宅电梯费收取方式只能在按层计算、按常住人口计算或按次计算三种方式中选择一种收取物业电梯费”,但部分物业公司则按业主居住建筑面积或按户定额收取电梯费,间接提高了部分业主的收费标准。三是不按规定收取空置房物管费。按规定:“经业主与物业公司双方认可水、电、气表起止数均未走动的,业主应交纳50%的物业服务费”,但部分物业公司全额收取了物业服务费。
    (四)只收费不服务或服务不达标,从中谋利。
   按照规定,物业服务费包括物业服务成本的以下部分:1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化灌溉、养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧; 8、经业主同意的其它费用。 但一些物业公司对物业共用部位、共用设施设备不维护,卫生打扫不到位,该养护的花草树木不养护,损害业主权益,从中达到多营利的目的。
    二、造成小区物业乱收费的因素
(一)、经济利益驱动是产生乱收费的根本因素。
物业公司属服务型企业,作为企业在依质取费的情况下获取合法合理的利润是符合经济规律的,但部分物业公司不择手段以获取最大经济利益为目的,想方设想自立收费项目,提高收费标准,单方制定收费标准强行收费,形成了有法不依,知法犯法或者钻法律和收费政策的空子,人为造成了乱收费现象。比如不执行下浮标准、强行收取垃圾清运费以及自立收费项目等等均是物业公司在经济利益驱动下人为造成的乱收费行为。
(二)、业主委员会的监督缺位是产生乱收费的关键因素。
按照现行有关规定,前期物业经营权主要靠竞标或开发公司委托取得,而业主未能也不可能履行选聘物业公司的权利,加之业主入住的时间也参差不齐,业主之间不够了解。因此,多数小区甚少在第一批业主开始入住后2年内基本上都未成立业主委员会。由于业主委员会的缺位,前期物业的收费就失去了监督,诸如垃圾清运费,业主车辆月租停车费等等按规定需与业主或业主委员会协商定价的项目实际上都是物业公司说了算,特别是装修管理费、装修工人出入证工本费等自立项目,物业公司以不交费不给钥匙为条件,强迫业主被动接受。既使成立了业主委员会的,由于业主委员会的法律地位、待遇以及决定权的约束力在法律上缺乏支持,对业主委员会成员的责任心和敬业精神产生了消极作用,加之物业公司对业主委员会成员的“各个击破”,在现实中部分业主委员会形同虚设,甚至个别业主委员会被物业公司操纵。
(三)、管理机制滞后是产生乱收费的重要因素
物业行业管理亟待加强。物业管理作为一种新型的的房屋管理模式,以其专业性、规范性、市场化的特点,在社会主义市场经济条件下将不断受到各界的认可。但是,由于物业管理在我国起步较晚,总体上还处在一个初级、摸索的阶段。因此,在发展过程中难免存在问题。物管企业乱收费就是其中之一。就其物业管理不规范造成物管企业乱收费的原因主要有以上几方面:一是行业自律差,管理不规范。由于大多数物管企业都是依附房地产开发公司而建立起来的,因此管理人员结构复杂,管理能力弱,内部管理混乱,服务意识不强,法律意识淡薄。不同程度地存在着强行收费,多收费少服务的乱收费行为。二是准入门槛低,专业化程度不高。由于物管企业属劳动密集型,对资金的要求不高,市场风险小,且又未对管理人员和水电、保安等专业人员实行持证上岗的硬性规定,因此,服务的技能不强,服务的水平低,变相存在了少服务多收费的现象。为此,业主投诉、上访、甚至付诸法律的现象时有发生。三是监管淘汰机制不健全。物管企业服务质量的好坏、收费举报(投诉)案件的多少未与物管企业的年审挂钩,也未形成有效的淘汰退出机制,从而直接助长了物管企业的乱收费行为。四是惩处不力。近年来,我们对物业公司收费专项整治较少,即就是因群众举报进行查处也是批评较育多于惩处,使得物业企业乱收费有恃无恐。
(四)电、水、气、暖等由物业公司代管代收为物业公司强行乱收提供了条件。
当前,电、水、气、暖等已成为居民生活不可或缺的商品。虽然电、水等由不同的公司经营,但出于历史的和各自利益的需要,形成了目前由物业公司代管代收电、水的局面,这就为物业公司以停电停水相要挟强行乱收费提供了迫使业主不得不屈从的强大的物质条件。可以说,如果不是停电停水,物业公司的许多强行乱收费就难于实施,就不可能得逞。
三、电、水、气、暖各归本位,截断物业借机乱收费
《陕西省物业管理条例》第六十五条规定:“供水、供电、供气、供热等专业经营单位,应当按照下列规定向物业管理区域内的最终用户收取有关费用;”第六十六条又规定:“供水、供电、供热等专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的,应当向物业服务企业支付手续费。物业服务企业不得向业主加收手续费等额外费用。供水、供电、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。供水、供电、供热等专业经营单位违反前款规定,给业主、物业服务企业造成损失的,应当承担赔偿责任。”因此,从法律层面讲,供水、供电、供气、供热等专业经营单位,向物业管理区域内的最终用户收取有关费用是其义务,不应当将其交由物业公司代收代管。从治理物业乱收费来讲,只有电、水、气、暖各归本位,才能截断物业借机强行乱收费。
四、还物业收费立项权、定价权于业主
(一)进一步建立完善业主自治机制,切实履行业主管理监督权利。
针对目前业主委员会的缺位监督和物业公司不愿甚至阻挠业主成立业主委员会的实际,我们认为:首先是房屋管理部门应加大指导小区成立业主委员会的力度,努力形成业主自治的良好格局;在业主委员会未成立的情况下暂行业主委员会的权力。第二是建立物业管理服务的强制招标制度。明确规定所有物业管理须招标选择管理单位和收费标准。前期物业管理由房管部门组织招标,收费标准由价格主管部门核定。业主大会成立后,由业主大会或授权业主委员会组织招标,并参照政府指导性价格合理确定收费标准;第三是进一步明确业主大会和业主委员会的法律地位,赋予业主大会和业主委员会对公共事务的管理权限,对物业服务费用及维修基金的财产权属以及物业服务费收支的管理监督权利。同时进一步明确议事规则,规范和监督业主委员会行为,以防止议而不决或者少数业主侵害多数业主利益的现象发生。
台湾的物业管理模式值得借鉴。
我国台湾地区普遍实行的是业主自营式物业管理,所谓业主自营式物业管理,就是社区的物业管理,既不由房地产开发公司负责,也不聘请社会上专门的物业管理公司负责,而是由楼房业主自已打理,这种方式在台湾的城市中比较普遍。业主自营式物业管理的最大优势是,业主基本不用花钱或者花很少的钱,也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理,并实现政府要求达到的管理目标,即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理,创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。
  整个社区的建筑物分为两部分:一部分是私产(即居民的套房),由业主自己打理;另一部分是公产,包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公共社区全体成员所有,由他们自己管理,即所谓业主自营式物业管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会,全权负责,本管理纯属义务,没有任何报酬。委员一般任期一年,每月开会一次,讨论决定社区物业管理的重大问题。
  台湾的物业管理队伍非常精干,专职人员只有两位,一位是干事,另一位是守门员兼监控员(他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备,并且24小时录像,保留2周),另外有少量的临时工,如保洁员、修班工等,由干事根据需要聘请,他们的工资、奖金等从出租房屋收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业,加上文明程度较高、设备先进、通讯发达,所以其物业管理成本不算高,水平和效率却很高。
  业主自营式物业管理最大的特点是,可以从出租的房屋中收取管理费,所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费,以及其他费用(如6年一度的楼面清洗费等)公共开支以后,一般还有节余,无需再向住户收取费用,从而减轻了业主的经济负担,也避免了不少我们常见的纠纷,保障了社区生活的安定和有序。
  此外,台湾地区的社区均实行住户公约制度,公约中明确规定,所有住户都要爱护使用房屋及设施,维护环境卫生和整洁,要求大家自觉遵守,如有人违反了公约,就会受到本楼其他住户的谴责,从而为搞好自营式物业管理创造了有利条件。北京市也可借鉴台湾地区业主自营式物业管理的做法,在居住小区普遍建立楼房住户公约,要求每个住户自觉遵守,违者将受到全体住户的强烈指责。
台湾地区尚且普遍推行业主自营式的物业管理,而我国在大多数居民收入较低的条件下,却普遍推行公司经营式的物业管理,其结果是许多中低收入者交不起物业管理费,拒绝物业公司的管理,而物业管理公司由于收入较少,出现经营困难,使小区物业管理难以开展,因此,出现物业公司强行乱收费也就不足为奇了。
(二)物业收费项目和标准应由业主大会决定,业主委员会执行,其他任何单位都不的侵犯业主的此项权力。
按照《物权法》第七十条 “业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”的规定,聘请物业公司和制定物业服务费标准当然就是业主的权利,其他任何单位无权剥夺这个权利,就应由业主委员会与物业公司以合同的形成约定收费项目和标准,这样也就避免物业公司单方说了算的现象发生。物业管理服务费的价格是物业管理的一个敏感问题,如果物业管理服务费的价格不是由供需双方协商同意,并经政府价格部门审核认定,那么,由价格引发的纠纷将导致以后收费困难。
  (三)物业收费由业主委员会收取,每月按物业服务情况付款
当前物业收费采取由物业公司直接向小区内各业主收取的模式,这样就直接导致了业主委员会无法监督和物业公司收费不服务或少服务的结果,也给物业公司乱收费创造了条件。因此,要从制度上彻底解决物业公司乱收费,就应实行物业收费由业主委员会收取,每月按物业服务情况付款的制度。与此同时,也要赋予业主委员会收费的权力和对无故不交费的业主制裁的权力。
(四)加大宣传,增强业主的主人翁意识
物业管理公司与业主经常发生纠纷,究其原因,大多数是由于物业管理公司对物业管理中的法律关系不清楚,或许多业主不知道自己拥有哪些权利。只所以造成物业乱收费的经常发生,也与目前业主和物业公司主客关系颠倒,业主一盘散沙不无关系。业主不明白物业公司是自己聘请来为自己服务的,物业公司以为自己是来管业主的,想怎样就怎样,实实在在的主客颠倒。所以要加大对业主的《物权法》、《物业管理条例》的宣传,树立业主自己才是物业管理的主人的理念,增强其维权意识。
五、政府部门应加强对物业收费的监管
加强监管、深入调研,切实履行政府的监督和指导职能。一是房管部门应强化物业行业管理。督促物业公司强化内部管理,将业主委员会成立情况、财务管理情况和价格违法情况纳入物业公司资质年审内容,对阻挠成立业主委员会、财务管理严重混乱以及价格违法投诉较多的物业公司应进行限期整改或一票否决。二是价格部门应进一步规范物业收费管理。当前群众对物业管理反映较多的问题主要集中在装修期间的各种收费和业主与物业公司协商收费部分。因此,价格主管部门一方面应本着保护业主利益和维护物业公司管理的原则,进一步明确哪些项目可以收费,收费标准如何确定,哪些项目不能收费,从而规范物业公司的收费行为。另一方面会同房部门制定和发布不具强制力的物业服务收费的指导性价格标准和服务标准,指导业主和物业管理企业商定服务价格标准,服务业主解决价格信息不对称的问题。逐渐将物业服务收费引入市场化体制。三是加强物业服务收费的监督检查,及时查处各种乱收费行为。充分运用专项检查,随机抽查以及投诉举报查处的方式,加大物业乱收费的查处力度,采取收费公示、收支公示、清退公示以及媒体曝光等形式强化监管,严肃查处,切实解决物业乱收费的问题。
 
 
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